Бизнес

Время покупателя

MJ1C1329
Предложение на смоленском рынке недвижимости значительно превышает спрос. Оживление в некоторых секторах российской экономики пока не оказало решающего воздействия на сферу недвижимости, однако ряд положительных тенденций позволяет говорить о стабилизации. Что сегодня происходит на региональном рынке жилья и когда ждать роста, рассказал «Смородине» генеральный директор агентства недвижимости «Магазин квартир» Сергей Горохов.
7 Июля 2016 16:37
455
0

– Расскажите нашим читателям, как сегодня обстоят дела на рынке недвижимости Смоленской области?

– Основной фактор, который сегодня оказывает давление на рынок недвижимости, – снижение доходов населения. Это наблюдается практически во всех регионах, Смоленск не исключение. Пока эта тенденция не будет остановлена,    кардинально ситуация на рынке не изменится. Только стабильно прочное финансовое положение позволяет человеку планировать свое будущее: покупку квартиры, особенно в кредит, можно позволить себе в стабильный период. Хотя рынок недвижимости никогда не останавливается – продажи всегда были и будут.

Можно ли говорить о том, что период падения завершен, наступило время стабилизации?

– Нужно сказать, предыдущий год действительно был не очень хорошим – мы регистрировали минус 20% по количеству сделок.  Предсказать, когда закончится кризис, невозможно. Но я уверен, что после его завершения большого отскока в ценах не будет. Люди ждут, что цена падала-падала, а завтра она вырастет  на 30–40%. Не будет этого, увы. Даже если в экономике вдруг все наладится, 15%-й рост – это максимум, на который можно рассчитывать до конца года (хотя это очень оптимистичный вариант).

Еще 2–3 года назад говорили о том, что недвижимость в Смоленске переоценена. Установившуюся сейчас цену за квадратный метр можно считать адекватной?

– Сложно сказать, насколько она адекватна. Очевидно, что сейчас она очень привлекательна. В конце прошлого года белорусы активно покупали жилье в Смоленске. Но доллар чуть подешевел, и сейчас граждан соседнего государства стало меньше. Можно  сравнить с другими регионами Центральной России, где средняя стоимость квадратного метра составляет  40–42 тысячи рублей. У нас от 36 тысяч за квадратный метр в зависимости от площади и состояния квартиры, а новостройку можно найти и по 31, и даже за 28 тысяч. Вообще, смоленский рынок недвижимости – во многом загадка. Откуда взялись эти высокие цены в 2011–2012 гг., этот сумасшедший рост, непонятно. Но рынок все отрегулировал, и это хорошо.

Рынок вторичного жилья падал особенно сильно. Может быть, именно на «вторичку» стоит обратить особое внимание?

– В чем разница между новостройкой и вторичным жильем? «Вторичка» – это куча собственников, у которых свое понимание цены. Иногда продавец стоит на своем и не готов уступить –  хочу 5 миллионов, и ни копейки меньше. И это оказывает очень большое влияние на рынок. Кроме того, значительное число квартир было приобретено с помощью ипотеки. Сейчас их владельцы не могут обслуживать кредиты, им приходится продавать, вот они готовы нести убытки, и будут демпинговать. Не секрет, что покупателей сейчас в два-три  раза меньше, чем квартир. Если рынок находится  в нормальном своем состоянии, то число продавцов и покупателей примерно одинаково, и иногда даже желающих приобрести недвижимость больше. Это называется рынок продавца, он растет. Тогда половина покупателей – это инвесторы, которые хотят сохранить свои деньги. Вот сейчас инвесторов нет. Часть из них ушли в банки, проценты по вкладам были вполне приличные (хотя сейчас они снижаются), кто-то ушел в валюты – просто чтобы не потерять средства. Сейчас задача – чтобы инвестор поверил опять в рост. Когда он поверит, начнется восстановление и рынка недвижимости, и строительной отрасли. Пока  мы балансируем.

– На стоимость вторичной недвижимости оказывает влияние много факторов. Есть ли у смоленского рынка какие-то особенности?

– Несмотря на общее падение, есть квартиры, которые практически не изменились в цене. Кирпичные дома с индивидуальным отоплением 3–6-летней давности  практически не подешевели. Если мы берем улицу Пригородную,  Кирова,  то есть даже тенденция роста стоимости. Собственники понимают, что заплатили высокую цену и не собираются продавать дешевле. У них нет стимула продавать: это предприниматели, чиновники, чье финансовое положение не сильно изменилось. В основном просело то, что и раньше не пользовалось большим спросом, так называемый старый фонд – хрущевки, постройки брежневских времен. Их как раз покупали люди  социально менее защищенные, которые пользовались кредитами. Здесь интересно сравнить спрос  – на 10 старых квартир сейчас два покупателя, на 10 объектов относительно нового вторичного жилья уже 5. Зачастую квартиру с хорошим ремонтом, в хорошем месте не найдешь.

Торг уместен? На какой дисконт можно рассчитывать?

– Уверен, что любой застройщик даст как минимум 5%-ю скидку, если вы придете покупать квартиру с наличными средствами. С вторичным жильем сложнее. Все зависит от квартиры и ее собственника. Бывают случаи, что и рубля не скидывают. А если людям нужны были деньги еще вчера, они готовы уступить и 250, и 300 тысяч – лишь бы продать. Сейчас подобные случаи на каждом шагу. Рынок в таком состоянии, что невозможно ничего предугадать.

А что с ипотекой? Объем ипотечных кредитов по данным банков существенно увеличился с началом 2016. Это может быть индикатором роста?

– Ну, это смотря с чем сравнивать. Вообще говоря, сейчас большие проблемы с просрочками, и банки гораздо жестче подходят к оценке заемщика. Процент отказов значительный, и это тоже оказывает влияние на рынок, потому что 70%  сделок совершались благодаря ипотеке. Вот накануне Президент Путин призвал найти возможности для снижения ставок по ипотеке.  Это дает нам большую надежду.

Что дальше? Ваш прогноз?

– Ну, то, что ниже уже цена не опустится, – это понятно. Самая низкая цена была в ноябре прошлого года. Падение происходило одновременно с обвалом рубля. Когда мы оттолкнемся? Я лично ожидаю, что это произойдет в июне-июле – есть вероятность, что с России  снимут санкции, это даст необходимый воздух для банков, которые лишены финансирования. Кстати, на днях была хорошая новость: Сбербанк снизил ставки по потребительским кредитам. Это о чем говорит? У банков появились средства, они готовы деньги давать. Пока небольшими суммами, ипотека все-таки гораздо больший риск для кредитных учреждений.